книги
видеокурсы
мастер-классы

31 октября 11:46

Правильный двор — правильного дома — с правильными планировками: или история как девелоперы учились у девелоперов

У нас в стране принято скептически относиться к девелоперам — часто звучат обвинения в непродуманных планировочных решениях, бедной внутренней инфраструктуре и пренебрежении к историческому облику города. Звучат заслуженно.

Но есть несколько ярких девелоперов, которые возводят правильные объекты. Исследование лучшего опыта мы – команда «Манн, Черемных и Партнеры» — решили начать с объектов в Санкт-Петербурге. Мы выбрали девелоперов с правильным отношение к проектированию, собрали группу из девелоперов из регионов, и организовали бизнес-тур в северную столицу.

ПРАВИЛЬНЫЙ ДВОР, УМНЫЙ ДОМ
Первым объектом в программе стал комплекс бизнес-класса «Skandi Klubb» шведского застройщика Bonava.

Справка
Bonava – известный застройщик жилья в Скандинавии и одна из ведущих компаний в этом сегменте в Северной Европе. Численность сотрудников Bonava около 1400 человек. Компания представлена на 8 рынках: в России, в Финляндии, Норвегии, Дании, Швеции, Эстонии, Германии и Латвии. Оборот компании в год составляет 1,4 млрд евро.
ЖК Skandi Klubb — комплекс бизнес-класса из семи разновысотных жилых домов — от 5 до 10 этажей — со встроенными коммерческими помещениями, закрытыми дворами, подземным паркингом и детским садом на 100 детей. Энергоэффективность проекта Skandi Klubb достигает 50%, в том числе и за счет установки в каждой квартире системы рекуперации тепла. Кроме того, девелопер выделил в паркинге специальные места с возможностью зарядки электромобилей.

Чем примечателен двор:
— Сквозные питерские дворы, прозрачный намек на «питерские колодцы»
— Закрытый паркинг, двор без машин — дети могут играть во дворе, а родители могут не волноваться за их безопасность
— Зона выгула собак во дворе. Редко девелоперы заботятся о четвероногих друзьях будущих жильцов. И часто отсутствие специальной зоны для собак приводит к конфликтам между жильцами после сдачи дома.
— Большие игровые шахматы (я не удержался и сыграл партию с нашим гостем)
— Скалодром для детей и подростков (и я снова не удержался и попробовал его на прочность – все выдержало :-))
— Батут для детей
— Детская площадка «Домик разбойника» — выполнена из дерева. Участники отметили, что не привычно видеть место для детей не в привычных кислотных цветах, а стильном европейском решении.
— baby club – для общения мам между собой и комфортных прогулок есть длинная прогулочная тропинка

В самом доме:
— Нет консьержа. Его функции распределены между охранником, который патрулирует периметр, диспетчерской и клиентской службами. Вместо одного номинального сотрудника — три профильных сервиса
— Клубная комната. Это комната в 47 кв.м., где есть кухня, стол, ТВ и сан.узел. Воспользоваться ею по записи может любой жилец дома. Примечательно, что из клубной комнаты есть выход на террасу — зеленую крышу, покрытую газоном.
— Помимо колясочных комнат, достаточно распространенных, есть место для хранения тележек. Как это работает: любой житель, загрузив до отказа багажник, может заехать для разгрузки во двор, взять из этой комнаты тележку, выгрузить в нее покупки и с удобством довезти их в квартиру.
— Трехступенчатая безопасность: с территории, с подъезда, с этажа — везде нужны специальные магнитные ключи.
— Места общего пользования (холлы и коридоры) под цвет фасада
— Кладовые в цокольном помещении
— На паркинге есть мото-места, места для электромобилей (с зарядкой), а также тех.зона, где можно подкачать колеса и найти пылесос для сухой чистки машины
— В каждом подъезде crossbooking — зона для обмена литературой
— Вход в подъезд и лифт на одном уровне с тротуаром.

В самой квартире:
— видеодомофон, с которым всегда ясно, кто пришел. Кроме того, можно установить приложение и открывать квартиру через видеодомофон, находясь даже в другой стране
— В ванной комнате — гидроизоляция стен и аварийный слив в полу. С ним просто нет шансов затопить соседей — вода уходит в специальное отверстие
— В квартире — один инженерный узел, где по датской технологии собраны все коммуникации
— Умная форточка или система рекуперации воздуха в квартире — решетки воздуховода размещаются на фасаде. Дальше воздух проходит через систему фильтрации и очистки воздуха. Плюс в том, что посторонних запахов в квартире не будет: «Когда соседи жарят корюшку, вы об этом не узнаете». Дополнительный бонус для аллергиков: не потребуется дополнительный увлажнитель воздуха. Энергоэффективность проекта Skandi Klubb достигает 50%, в том числе и за счет установки в каждой квартире системы рекуперации тепла.
— Счетчики пересылают показатели напрямую в управляющую компанию
— В нише под стиральную машину есть специальный кран для нее. Мелочь — а мало кто это делает.
— На кухне предусмотрен выход для вытяжки и розетка под нее
— Балконы глубиной 1,8 м — дополнительное пространство, как веранда в доме.
— Планировочные решения сразу же проектируются под мебель IKEA. Уже при покупке квартиры понятно, что в спальне поместятся кровать из такой-то серии, две тумбочки из нее же и шкаф вот эдакий.
— В квартиру заведены интернет и телефония
— Несколько вариантов отделки: базовая (все готово для ремонта), стартовая (с полностью готовым сан.узлом), полная (ремонт во всех комнатах) и полная с меблировкой

ЖК Magnifika — проект на Магнитогорской улице находится на берегу р.Охты. В этом году получил награду Urban Awards за инфраструктурные решения по внутреннему наполнению объекта. Проект готовится в тренде редевелопмента прибрежных территорий, включая портовые комплексы и промышленные зоны. Ранее здесь находился завод «Знамя труда». Дома будут выполнены в современном скандинавском стиле. Фасад зданий будет отличаться большой площадью остекления, кровля будет эксплуатируемой: на ней рассадят газон и деревья. Высота зданий варьируется от 2 до 15 этажей. В целом на территории ЖК Magnifika, площадь которого — 10 га, будет построено 140 000 кв. м. жилья.

Примечательны:
— диверсификация внутри одного комплекса — очереди делятся на объекты бизнес-класса и комфорт-класса
— Причал для катеров и набережная со смотровым пирсом
— Дом с нулевым энергопотреблением, самообеспечение
— Двор без асфальта, 5 разных покрытий, включая дерево и прорезиненные площадки
— В квартирах также, как и в ЖК Skandi Klubb широкие балконы, заниженные подоконники, металлические двери
— Большая дорожка для детей внутри двора, без доступа для машин
— Интерактивная стена-событие для развития детей
— Добрососедский центр, где жители будут отмечать праздники
— Зона тихого отдыха во дворе
— Места для ярмарки и рождественской ели
— Городской огород, где жители смогут выращивать продукты и цветы
— Библиотека/коворкинг
— Холмы и площадки для малышей
— Сенсорный сад и природные арт-объекты
— Воркаут площадка и площадка для спортивных игр
— Летний спортивный павильон
— Центральный детская площадка на территории
— Квартиры с европейской планировкой: гостиная объединена с кухней, а количество комнат равно количеству спален.

Кроме того, в компании Bonava интересный подход к формированию сообществ жильцов: перед сдачей дома проходит мероприятие «Школа комфортной жизни». На них будущие соседи знакомятся, получают памятки о пользовании домом от компании, руководитель проекта и другие специалисты рассказывают дольщикам об их доме. Здесь покупатели могут задать все интересующие вопросы профессионалам, которые знают ответы.
Особенность в том, что NPS жильцов объекта составляет 83% — это очень высокий показатель, который означает, что дольщики с удовольствием рекомендуют объект своим друзьям, знакомым и близким и так приводят новых покупателей. Первые две очереди комплекса сданы. В первой очереди распроданы почти все квартиры, вторая очередь распродана на 75%, 3 очередь – более, чем на 30%, при стоимости квартир от 4, 7 млн.руб.
«Жители приводят друзей и делают нам реальные продажи» — рассказывают в компании. Такой результат возможен только когда покупателям действительно нравится продукт.

ПРАВИЛЬНЫЕ ПЛАНИРОВКИ
Следом мы и региональные девелоперы посетили ЖК «Легенда на Оптиков».

Справка
LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT — девелопер года по версии Urban Awards 2017. Строительная компания во главе с прогрессивным Василием Селивановым, ворвавшаяся на рынок Санкт-Петербурга в 2010 году с революционным решением – smart-планировками. Идеальное пространство с концентрированной функциональностью в каждом квадратном метре — такое стратегическое планирование жилья выделяет девелопера на рынке и позволяет сохранять конкурентный отрыв. Так, на основе опыта со всего мира была создана собственная матрица российских домохозяйств из 16 типов семей, отличающихся по численности членов и образу жизни — и для каждого из них разработаны планировочные решения.

Чем примечателен двор:
— Яркий фасад из окрашенного итальянского керамогранита. Здесь впервые в Санкт-Петербурге применена кассетная технология для крупноформатного керамогранита. Выглядит радостно. Такой прием довольно распространен в скандинавских странах, у нас встречается не часто.
— Монолитный каркас здания спроектирован таким образом, чтобы в границах квартиры преимущественно не было несущих стен. Это означает, что при желании, всегда можно сделать перепланировку. Но здесь изменения планировочных решений — большая редкость. Почему? Об этом будет ниже.
— Износостойкие материалы в отделке фасада. Мы выделяем это отдельно, потому как вопрос своевременного старения объекта в Санкт-Петербурге очень актуален. Из-за высокой влажности и сурового климата, новостройки могут уже через 5 лет после сдачи потерять достойный вид. Здесь же при проектировании в приоритете были и эстетические, и эксплуатационные качества материалов.
— Рядом с детской площадкой — крытая wi-fi беседка для взрослых. Пока малыши резвятся, взрослые могут серфить в сети или работать.
— По периметру площадки — узкая двухголосная дорожка для катания на роликах и велосипедах.
— Велосипедная парковка на стилобате
— Двор без машин. Можно подъехать разгрузиться, но жильцы машины не оставляют: «У нас так не принято».
— Разделение площадок на детскую и подростковую (мудро)
— Помещение для сбора мусора

В самом доме:
— 2 света холл
— Лифт на стилобате (вместо пандусов)
— Отделение с почтовыми ящиками локализовано: войти можно, только имея ключ от стеклянной двери. Благодаря этому решению в ящиках жителей нет нежелательной корреспонденции или спама
— Колясочная за стеклом — жильцам видно, все ли в порядке с инвентарем.

В самой квартире:
— Продумано функциональное назначение каждого квадрата
— В кухнях-гостиных — ниши для самой кухни
— Большое количество окон в комнатах (3 окна в кухне-гостиной)
— Мастер-спальни с отдельным санузлом и дополнительной шумоизоляцией
— Гардеробные комнаты
— Круговые планировки
— Шкафы в нишах
— Холодильник-невидимка, скрытый в спец.нише
— Удобные ниши для хранения в ванной

ПРАВИЛЬНАЯ АРХИТЕКТУРА
Финальные объекты программы — «Дом на излучине Невы» и ЖК «Четыре горизонта» от холдинга RBI.

Особенности:
— очереди комфорт и бизнес-класса возводились от двух строительных брендов компании
— На территории застройки находится исторический памятник — водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры. Архитекторы при создании проекта решили, что он будет в стилистике исторического объекта. Отделка домов выполнена кирпичом особой красной глины. Кирпич крепится к стенам по технологии тяжелого навесного фасада, то есть кладется на специальную подсистему из нержавеющей стали (а не крепится к стене на растворе, как при обычной кладке). Такой подход обеспечивает не только долговечность (кирпич не отколется), но повышенную шумоизоляцию и эстетическую красоту.
— Комната для кондиционеров — отдельное помещение с выходом на пожарную лестницу
— Обшивка лифта на время ремонта с наклейкой по центру, имитирующей обстановку уютной комнаты
— Широкие дверные проёмы
— Объект занесен в «Белую книгу» Санкт-Петербурга за лучшее архитектурное решение, вписавшееся в среду и поддерживающее исторический контекст.
— На верхних этажах — квартиры с террасами
— Малошумные грузопассажирские лифты фирмы Schindler
— Четырехступенчатая система очистки воды, которая позволяет получать из крана качественную питьевую воду. Вода проходит грубую, тонкую, сорбционную очистку, а также ультрафиолетовое обеззараживание — это скорее эксклюзивное предложение на рынке, чем норма. Важно, что горячая вода готовится прямо в доме из уже очищенной холодной.
— Двухкамерные деревянные стеклопакеты со стеклами толщиной 6 мм — подбор решения делала компания, специализирующаяся на шумоизоляции подводных лодок.

И ЕЩЕ ПАРА СЛОВ
Здесь мы собрали несколько интересных находок.

Продажи
— в агентском договоре прописывается, что при размещении бредовой рекламы в интернете или продвижения по этим запросам, договор расторгается и сотрудничество с компанией прекращается. Часто девелоперы, упустив этот пункт из договора, покупают клиентов, заинтересованных в объекте, в 10 раз дороже у риелторов.
— Пакетное предложение при покупке квартиры: если купить и кладовку, то скидка 2% от стоимости квартиры.

Управляющая компания
Мнения и подходы девелоперов расходятся. Например, в компании Bonava принципиально приглашают компании к управлению объектами на тендерной основе:«Управляющая компания — это совсем другой бизнес, мы не уверены, что компетентны в нем. потому приглашаем заниматься сопровождением профессионалов». В компании LEGENDA — другое видение. Здесь дома передают в собственную управляющую компанию: «Мы как никто другой знаем наши дома и любим их. Это позволяет быстро решать все вопросы. Кроме того, общаясь с жильцами, мы находим идеи для будущих проектов».

Премиум-сегмент
Мы посетили дом премиум-класса «Победы 5». Проект удостоен множества престижных наград: Лучший жилой комплекс Европы — EPA 2015; Серебрянный диплом — Архитектон 2015; Лучший элитный проект — КАИССА 2015; Лучшая архитектура и Лучший элитный проект – Urban Awards 2015; Лучшая архитектура жилой недвижимости – IAA 2016.
Решения, использованные для объекта:
— 14 этажей и всего 51 квартира
— фасад из натурального камня
— центральный холл с классической осевой композицией, 7-метровыми потолками, массивными дубовыми дверями к лифтовым группам обеих парадных. В отделке используются натуральный дуб и камень: на полу полированный гранит и мрамор разных пород, на стенах – травертин. Холл украшают меандр на фризе и кессонированные потолки. Под люстрой расположена напольная флорентийская мозаика с латинским выражением: «Bis vincit, qui se vincit in victoria» (славнейшая победа — победа над собой). Геральдические витражи на окнах. По центру зала расположены дубовая стойка ресепшена и почтовые ящики, созданные по авторскому дизайн-проекту. Хрустальную люстру, ранее украшавшую ДК им. Первой пятилетки, реконструировали специально для этого дома.
— подземный паркинг с уникальными для жилого помещения в Санкт-Петербурге автомобильными лифтами
— С 9-го по 14-й этаж расположены видовые квартиры: с 9-го по 11-й этаж они оборудованы французскими балконами, а на 12–13-м этажах – окна в пол.
— Конструктивная особенность дома «Победы, 5» – практически полное отсутствие несущих стен внутри самих квартир, что оставляет большие возможности для дальнейшей перепланировки.

Мы собрали этот чек-лист по наиболее интересным решениям в объектах. Ряд технологических решений региональные девелоперы уже давно используют, а по некоторым смогли получить советы первопроходцев.
Искренне надеемся, что этот перечень вдохновит девелоперов сделать их объекты лучше, а жильцов — счастливее.
Наш следующий пункт назначения: Тюмень.
Далее везде, где строят нестандартно.